Главная | Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним


Аналогичная проблема часто возникает в ситуации, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности, когда моментом приобретения считается не момент внесения записи в ЕГРН, а установления радо обстоятельств. Стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности [1, с.

Удивительно, но факт! Всякий ненормативный правовой акт имеет текст определенного содержания, но акт регистрации такового не имеет.

Это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Актуален вопрос о том необходимо ли вносить в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд. Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений. Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ земельных участков.

Из сказанного видно, что вопрос об урегулировании отношений, связанных с такими объектами, как юрта, яранга, вагончик и т. На нынешний день судебная практика такова, что при решении вопроса о выселении из таких помещений применяются нормы, регулирующие имущественный наем. По нашему мнению, это нарушает права людей, проживающих в таких помещениях, прежде всего право на неприкосновенность жилища и само право на жилище.

Принудительное выселение возможно в течение 5 дней после уведомления должника. Выселение из вагончика, барака и т. Безусловно, при установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении болезнь, нахождение в служебной командировке и т. Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики. Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество ст.

Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.

Неоправданное умножение отраслей лишь размоет структуру права, затруднит взаимосвязи его норм и заведомо снизит эффективность правового регулирования в целом. Во внутренней структуре права важна его разумная иерархичность и строгое следование основаниям членения системы на отдельные единицы: И если речь идет об отраслях, то каждая из них должна быть правовым образованием одного уровня с другими.

Невозможно поставить на одну ступень административное право и входящий в него отдельными сторонами комплексный институт государственной регистрации прав при условии, что ему вдруг будет придан статус отрасли права.

Отрасль права характеризуется не только развитым законодательным содержанием, для нее характерны наличие собственного, не пересекающегося с другими отраслями предмета регулирования - некой крупной, весьма значимой, однородной и специфичной группы общественных отношений и своего метода регулирования. Наличие собственного метода правового регулирования является фундаментальным признаком именно отрасли права, а не комплексной отрасли законодательства или правового института.

Критикуя тенденцию к умножению отраслей права, Ю. Подобное отождествление упрощает и вульгаризирует представления о праве и законе, но первое как явление и понятие богаче и шире второго.

Акт регистрации и передача вещи

Оно отражает и правовые теории, и концепции, и правосознание, и правовые нормы, и акты. Не следует законам поспешно присваивать ранг права, а отрасли законодательства механически объявлять отраслями праваТихомиров Ю.

Удивительно, но факт! Используя гарантированную ГК РФ свободу договора, участники сделок с недвижимостью сами выбирают виды сделок и условия заключаемых ими договоров.

Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним, то здесь есть все основания рассматривать регулирующие ее нормы в качестве комплексного межотраслевого института, объединяющего нормы ряда отраслей, ведущую роль среди которых занимают нормы гражданского и административного права. Первые определяют материальное содержание государственной регистрации прав, а вторые - ее процессуальную форму. С позиций гражданского права государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой императив, без которого невозможно возникновение прав на недвижимость.

Установление обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом вводит в содержание государственной регистрации отношения между их сторонами, регулируемые нормами гражданского права. Используя гарантированную ГК РФ свободу договора, участники сделок с недвижимостью сами выбирают виды сделок и условия заключаемых ими договоров.

Диспозитивные начала гражданско-правовых отношений сменяются императивом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и необходимостью пройти публично-правовую процедуру государственной регистрации. Гражданско-правовые диспозитивные установления оказываются неразрывно связанными с необходимостью их публично-правового закрепления, без которого сами сделки оказываются неоконченными.

Гражданско-правовое содержание сделок с недвижимостью необходимо предполагает их административно-правовую государственную регистрацию Епифанов О.

Это две принципиально несовпадающие, но абсолютно необходимые стороны одного правового явления, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядкеКрамкова Т.

Иными словами, гражданско-правовые действия порождают право, которое ничтожно без его публично-правового признания в акте государственной регистрации. Этот акт осуществляется федеральным органом исполнительной власти в процессе государственного управления, направленного на создание для граждан и других участников сделок с недвижимостью гарантированные возможности для реализации их прав в гражданском обороте. Административно-правовая форма процесса государственной регистрации, определяет цели и задачи регистрационных процедур, определяет их принципы, которые также характеризуют комплексный межотраслевой правовой институт государственной регистрации в качестве исходных начал, обеспечивающих единство входящих в этот институт норм.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступает ограничением прав участников гражданского оборота в сфере недвижимости, однако ограничение это установлено самим гражданским законодательством, а его целью является обеспечение и гарантирование государством прав владельцев недвижимого имущества и участников сделок с ним Епифанов О.

Систему принципов, характерных для правовых институтов, разделяют на исходные - общеправовые, которые действуют и реализуются в нормах права либо непосредственно, либо опосредованно через характерные для соответствующего института специфические принципыБевзенко Р. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: К числу общих принципов права относят принципы справедливости, демократизма, гуманизма, народовластия, равноправия, законности, гласности, единства прав и обязанностей и др.

Теория государства и права: Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме территориальных органов Росреестра, прием документов на государственную регистрацию прав, запросов о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, и выдачу направление соответствующих документов могут осуществлять также специализированные многофункциональные центры.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Многофункциональные центры выполняют своего рода курьерские функции, осуществляя первичный прием документов на государственную регистрацию у заявителей, они не проводят их экспертизы, а только передают их затем в территориальные органы Росреестра. Российское законодательство содержит ограниченный перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. К указанным сделкам относятся: Остальные сделки могут быть нотариально удостоверены только по свободному волеизъявлению сторон.

После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля г. На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постройки.

Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых, в связи с затратами на строительство, общество не имело. Руководством было принято решение взять кредит и использовать весь комплекс под ипотеку для получения оборотных средств. В ходе его получения возникла проблема: Так как согласно Закону государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества ст.

В обоснование своих требований руководители фирмы привели доводы о том, что объект представляет собой единый комплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная регистрация не будет отражать реальной стоимости комплекса и его технологических возможностей, так как в него входят не только сооружения, но и дороги, подъездные железнодорожные пути, земля на правах аренды[8].

Кроме того, Закон определяет недвижимость как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

В данном же случае ряд объектов оказался за рамками регистрации - дороги, подъездные пути и т. Данные проблемы стали предметом обсуждения со специалистами Московской областной регистрационной палаты. На основании анализа проблемы и уже имеющихся прецедентов местному представительству было рекомендовано провести единую регистрацию объекта в качестве сложной вещи на основании ст.

Данная статья определяет, что "если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь сложная вещь ", следовательно, владелец имеет право на регистрацию топливно - раздаточного комплекса в качестве сложной вещи. Однако сначала необходимо зарегистрировать объекты, которые технологически входили в топливно - раздаточный комплекс, но остались за пределами регистрации: На дополнительную регистрацию ушло 4 месяца, и только затем у собственника на руках оказались необходимые ему документы: Да потому, что за прошедшее время руководители осознали, насколько важно для дальнейшего использования зарегистрировать объекты вместе или по отдельности, и приняли решение провести регистрацию по функциональному назначению.

Так, в единое свидетельство вошли объекты, составляющие в целом базу по хранению и оптовой продаже нефтепродуктов: Отдельно была зарегистрирована АЗС, так как ее назначение - розничная продажа топлива.

Удивительно, но факт! Отношения собственности являются важнейшими общественными отношениями урегулированными нормами права.

Таким образом, прежде чем приступить к государственной регистрации недвижимого имущества, необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс единую функциональную цепочку, регистрация которой по отдельности может нанести урон как ее ценности, так и сделать невозможным ее дальнейшее использование по назначению.

Не совсем удачной поэтому представляется редакция ст. Неудачность такой формулировки, на наш взгляд, связана и с тем обстоятельством, что государственная регистрация вряд ли может рассматриваться как единственное доказательство существования прав, поскольку это положение противоречит ст. Более того, анализируемая дефиниция, думается, не вполне корректна и с лексической точки зрения, так как используемый оборот "юридический акт признания государством прав" вполне обоснованно может обозначать акт государственного органа, порождающего права.

В то же время представляется недопустимым смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права. Данный вывод следует из сопоставления п. Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач.

Так, издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные, указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав. Не может регистрация прав рассматриваться как государственный акт, порождающий гражданские права, и с точки зрения юридической логики, так как оборот "регистрация прав, порождающая эти права" такой логики не имеет.

Кроме того, признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы и негативные последствия для бюджета государства. Так, если государство будет посредством актов регистрации создавать, изменять гражданские отношения, то в этом случае на него ложится и ответственность за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав.

Удивительно, но факт! Легализующий характер акта регистрации выражается в следующем.

Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства в виде ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки. Ни одна страна в мире не является настолько богатой, чтобы позволить себе такую роскошь, как ответственность за действия участников частных сделок. В то же время мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав.

Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером. К сожалению, ГК РФ обошел вниманием данную проблему, в связи с чем она по-прежнему требует своего безотлагательного решения, принимая во внимание возможные негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость.

Насколько обоснованна такая позиция? В Риме традиция рассматривалась как способ приобретения права собственности путем передачи одним лицом другому фактического владения вещью с целью передачи права собственности на эту вещь; традиция оценивалась как договор [16]. Первоначальная разработка учения о вещных сделках принадлежит перу Савиньи.

Удивительно, но факт! Анализ статей Кодекса с учетом ст.

Специфика германской модели перехода права собственности по сравнению с римским правом заключается в вынесении волевого момента согласование воль субъектов о переносе права за рамки традиции и абстрагировании его от обязательственной сделки.

Традиция стала трактоваться как особый юридический факт фактические действия , который лишь при наличии вещного договора приобретает особое правовое качество юридического поступка. Тем самым основной акцент был перенесен с традиции на вещный договор, а традиция стала выполнять требования публичности в вещной сделке.

Как писал Савиньи, "вещный договор в плане своей действительной силы и правовых последствий должен быть, с одной стороны, отвлечен от действительности лежащей в основе сделки, а с другой - обособлен и от самой традиции" см.: Для передачи права собственности в Германии соглашение о переходе вещного права должно быть дополнено актом передачи движимой вещи внесение в поземельную книгу записи - для недвижимости [ Передача запись в поземельную книгу - это и условие действия вещного соглашения, и часть юридического состава в основании возникновения права собственности.

Как полагает один из специалистов, "отличие российской системы перехода права собственности по договору от германской, состоящее в том, что первой неизвестно какое-либо особое соглашение о передаче собственности, отделенное, подобно германской Einigung, от передачи вещи соглашение, конечно, имеется, однако оно имманентно самой традиции как согласованному действию , равно как неизвестен ей принцип абстрактности вещного договора, отнюдь не препятствует использованию германских категорий распорядительной и вещной сделки также и в российском праве" [ Наличие "соглашения" в передаче согласно российскому праву автором не доказано.

Акт регистрации и ненормативный правовой акт

Российское законодательство не позволяет рассматривать передачу как соглашение о передаче владения и или собственности. Гражданский кодекс РФ "не знает отдельного права владения, и потому стороны не могут договориться о его переносе или установлении. Владение является фактическим отношением, хозяйственной властью, а потому преемство во владении невозможно" [20]. Невозможно также обнаружить в Гражданском кодексе РФ обоснование передачи как договора о переносе права собственности.

В российском праве для перехода права собственности необходимы другие условия: Это различие не позволяет признать передачу в России аналогом германского вещного договора.

В отношении недвижимости также имеет место существенное отличие. В России для перехода права собственности на недвижимость необходимы: В отличие от российских правил суть конструкции перехода права собственности по германскому праву строится именно на принципе абстрактности вещного договора, на отсутствии связи между ним и обязательственной сделкой. Существует мнение, что использование принципа разделения обязательственной и вещной сделок никоим образом не увязано с "не столь счастливой" идеей абстрактности вещных договоров [ Однако смысл теории Савиньи заключался не в отделении вещной сделки от обязательственной в связи с различием в порождаемых ими последствиях, а именно в том, что перенос права находил свое обоснование в вещной сделке и не зависел от обязательственной [21].

Вместе с тем российская передача приводит к переходу права собственности только при действительности обязательственной сделки.



Читайте также:

  • Заявление на сервитут на земельный участок
  • Лишения прав за пьянку первый раз
  • Выговор действие дисциплинарного взыскания